Economía

The real state sector, seeking to get professional
El gremio inmobiliario, en busca de profesionalización
Autor: Olga Patricia Rendón Marulanda
28 de Junio de 2015


La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia es una entidad gremial, fundada en 1967, la cual agrupa a personas naturales y jurídicas vinculadas al sector inmobiliario y que desarrollan su actividad en el departamento de Antioquia.


Foto: Giuseppe Restrepo 

Al gremio inmobiliario le preocupa la profesionalización de las actividades inmobiliarias y trabaja por ello, aseguró Estrada García.

Twitter: @olgarendonm


Federico Estrada García es ingeniero civil y llegó a la Lonja hace 19 años, hizo su semestre de prácticas en EPM en el área de acueducto y alcantarillado, recién salido de la universidad se vinculó con una empresa de construcción inmobiliaria en el área de construcción y tres años más tarde llegó a La Lonja de Propiedad Raíz  de Medellín y Antioquia a crear el Departamento Técnico y de Investigaciones y en 2008 llegó a la gerencia de ese importante gremio inmobiliario.


EL MUNDO habló con él acerca de su vida y de su labor como gremialista: 


¿Qué hace en su tiempo libre?


Básicamente comparto con mi familia, hago deporte, monto en bicicleta, me gusta ver deportes como el fútbol y algo de ciclismo, también me gusta la lectura pero desafortunadamente muy afín a mi trabajo, lamento no poder leer otras cosas adicionales.


¿Si en este momento se le concediera el cumplimiento de un sueño cuál sería?


Yo cuando salí de la universidad de una vez me vinculé al mundo laboral y no pude hacer como otros profesionales que se van a estudiar al exterior, ese sería de pronto mi sueño, yo creo que a esta edad sería como un año sabático que me gustaría estar en el exterior mezclado con algo de estudio.


¿Qué es lo que más le gusta hacer?


A mí me gusta mucho la vida que yo llevo, me gusta mucho compartir con mi familia, me gusta mucho el trabajo, lo que más me gusta es cumplir con mis tareas y adelantar las actividades normales.


Usted ahora hablaba de lo limitado que es el tiempo, ¿usted a qué ha tenido que renunciar por estar al frente del gremio?


Si le pregunta a mi familia seguramente le dirán que mi trabajo me quita mucho tiempo, pero yo creo que la principal renuncia no deja de ser no manejar mi agenda propia, la agenda me la manejan las circunstancias, los compromisos, las obligaciones.


Ahora sí hablando del gremio ¿usted cómo ve la dinámica del sector en estos momentos que cambia la situación económica?


La dinámica de la edificación a diferencia de los otros sectores ha tenido un buen comportamiento, los negocios de propiedad raíz se han mantenido en unos niveles bastante positivos que nos hacen pensar que terminemos el año con casi 70.000 ventas de propiedad raíz, las ventas de vivienda nueva han tenido un notable crecimiento comparándolas con el año anterior, lo que nos demuestra no sólo el buen momento en la compra de vivienda lo efectivo que ha sido el impulso que se le ha dado al sector para dinamizar la demanda, cómo valora la gente la inversión en propiedad raíz, definitivamente este es un país distinto donde se ha fortalecido la clase media y donde ha mejorado el poder adquisitivo de las personas y eso ha beneficiado al sector y está dando muy buenos resultados.


¿Cómo la situación actual modifica la dinámica del arrendamiento?


El arrendamiento es tal vez el sector más estable de los diferentes negocios inmobiliarios, históricamente se han mostrado bastantes picos en sectores como la edificación, el arrendamiento se afecta un poco cuando disminuye la capacidad adquisitiva de las personas y se incrementa un poco la cartera, pero esa no es la situación actual, hoy el mercado de arrendamiento muestra un comportamiento estable, es más yo me atrevería a decir que más que estabilidad está mostrando un ligero crecimiento.


Hace varios meses Anif viene alertando acerca de una burbuja inmobiliaria en la ciudad ¿usted qué piensa de eso?


Es indudable que hemos tenido un crecimiento importante en los valores de los inmuebles, casi ha sido sostenido en los últimos cinco o siete años, ha conllevado eso a que tengamos unos precios altos, particularmente en la región y en el municipio de Medellín no creo que exista, la explicación es porque si bien los precios han crecido los precios de los arrendamientos, aunque no tienen la misma rentabilidad de antes pero tampoco se han detenido, finalmente lo que sustenta el valor de los inmuebles es su renta y hay una buena producción de vivienda y el 25% de ellas es comprada por inversionistas y no se han caído los precios del arrendamientos, lo que nos hace pensar que no hay una burbuja inmobiliaria diferente a lo que ocurre en otras ciudades del país como Bogotá y Cartagena.


¿Qué hace que haya disminuido la rentabilidad de los inmuebles?


Lo que pasa es que ha crecido muchísimo más el precio que la renta, la renta ha seguido creciendo pero como ha crecido de manera más acelerada el precio, la rentabilidad, como ese porcentaje del canon sobre el valor de los inmuebles se ha reducido, pero sigue siendo como inversión muy competitiva con las otras alternativas.


Ahora con todo lo de las vías 4G se ha hablado mucho de la Ley de infraestructura, o de expropiación como la llaman algunos ¿usted qué piensa de ella?


La Ley de Infraestructura ataca los problemas que tiene la construcción de infraestructura pero quiero puntualizar en los temas de gestión predial que han sido identificados como uno de los cuellos de botella, primero me parece un avance permitir que a esas personas que les compran un inmueble les pague el inmueble pero les tengan que pagar también el daño emergente y el lucro cesante y eso es un avance impresionante. Esta ley también viabiliza la expropiación y no debería ser así sino viabilizar el proceso de adquisición, es recortar esos tiempos, que si no hay acuerdo entre las partes se agilice el proceso para que la persona entregue anticipadamente, lo que yo no entiendo bien es el porqué la compensación cuando la persona no accede se tenga que hacer por el valor catastral, yo tampoco creo que un juez vaya a juzgar de esa manera, yo creo que al final del día el juez va a fallar para que indemnicen en la expropiación por el valor comercial que definió un perito.


¿No cree usted que esa es una forma de obligar a las comunidades a pagar más impuestos promoviendo la actualización catastral?


Yo quisiera ver todas esas fajas en las Autopistas para la Prosperidad a cuánto está el valor catastral de los valores asignados, me atrevería a decir que no llegarán al 10%. Pero como gremios siempre hemos querido que los valores catastrales estén muy ajustados a los valores comerciales, pero ¿qué significa tener eso así? que las tarifas que aplican sean también coherentes, históricamente como no actualizamos el catastro y tenemos esa base gravable tan pequeña la tarifa es muy alta para poder cobrar un poquito, pero hay municipios que actualizan el catastro y se les olvida que tenían una tarifa alta, tienen que tener una tarifa adecuada para que eso se pueda hacer.


Federico Estrada García lleva siete años al frente de la gerencia de La Lonja de Propiedad Raíz Medellín y Antioquia.


¿Cómo ve usted el desarrollo urbanístico de la ciudad?


Yo creo que todos coincidimos en ese espíritu de nuestro nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que no es nada distinto a lo que había buscado el ordenamiento territorial anterior pero que no lo logró ya que pese a querer crecer hacia adentro creció hacia las laderas. Claramente eso no es lo conveniente, yo creo que ese es nuestro propósito, el POT se está terminando de hacer, se están organizando los macroproyectos urbanos y lo más importante es que se viabilice el desarrollo hacia adentro, el crecimiento hacia el eje del río, hacia las zonas planas que son las zonas que tienen la mejor infraestructura en la ciudad.


¿Pero en esos desarrollos vamos a poder vivir todos o es solamente el desarrollo urbanístico para los ricos y los pobres van a tener que seguir en las laderas?


Yo creo que de alguna manera los macroproyectos tienen  unas cargas fuertes para que también tengan unos porcentajes de Vivienda de Interés Social (VIS) y de Vivienda de Interés Prioritario (VIP).


Es que por ejemplo los proyectos en Naranjal están en estrato 4 y 5...


Con cara de 6... pero también Naranjal tiene algo que se llama una carga y van a construir en Arrabal proyectos de VIS o de VIP.


¿Eso modificaría los barrios tal como los conocemos? Es que en El Poblado no quieren que hagan VIS o VIP, es como si los ricos no quisieran vivir al lado de los pobres...


A mí me parece que esa es una lectura inadecuada de los proyectos VIP, el problema de los proyectos VIP no es que va a haber pobres al lado de los ricos, el problema de los VIP que iban a hacer en ciertas zonas de la ciudad es que excedía ampliamente, porque así lo permitía la norma, la edificabilidad de que se podía hacer y el POT ya definía que en ese determinado lote se podía hacer un número determinado de viviendas, pero al hacer un VIP no existe la norma, entonces en un lote en el que posiblemente sólo cabían, según el POT de Medellín, 16 apartamentos al hacer un VIP hacían 150, esa era la discusión que se debía dar ahí. Detrás de eso también está que el famoso proyecto no era de VIP, porque si bien decían que eran viviendas por debajo de 70 salarios mínimos se vendían otras cosas adicionales: gastos de ventas, el kit de acabados y parqueaderos que valen más que los apartamentos.


¿Para usted cómo ha sido esa experiencia de estar en el Comité Intergremial de Antioquia?


Yo creo que el Comité Intergremial funciona bastante bien, es el más grande del país, creo que es un espacio bien importante de los gremios para tocar temas transversales, creo que ha ganado bastante y que los actuales directivos están haciendo un esfuerzo importante que nos ha beneficiado a todos.


¿Qué cree usted que ha sido lo más importante que usted ha hecho por este gremio?


Yo creo que la institución tiene trazadas unas metas importantes, seis o siete años después de estar yo en la gerencia hemos tenido logros tan importantes como haber crecido cerca del 70% en número de empresas y personas afiliadas, es muy importante el peso que se le ha dado a la formación del gremio, fácilmente en este periodo hemos duplicado los programas, las horas y las personas capacitadas, hemos empezado a trazar el camino de la profesionalización de tener reglamentadas las actividades que realizamos, ya tuvimos un logro reglamentando la tarea de las avaluadores pero nos faltan todavía los vendedores de propiedad raíz, para que en Colombia solamente puedan hacerlo personas profesionales debidamente certificadas.




Tiro al blanco

Federico Estrada se sometió al “Tiro al blanco” y esto fue lo que contestó:


Juan Manuel Santos: proceso de paz.


Germán Vargas Lleras: contundente.


Luis Felipe Henao: gestión.


Sergio Fajardo: educación.


Aníbal Gaviria: trabajador.


Comité Intergremial: colegaje.


Gremio: colegaje.


Vivienda: sueño.


La Lonja: confianza.


Medellín: vitalidad.


Federico Estrada: coherencia.