Economía

Space, a furtive real estate panic
Space, un fugaz pánico inmobiliario
Autor: Duván Vásquez
12 de Octubre de 2014


Hoy se cumplirá el primer año del siniestro, del que quedaron varias lecciones sobre cómo adquirir vivienda nueva y nació una mayor prevención de los compradores sobre las normas técnicas y cierres financieros de sus inversiones inmobiliarias.


Twitter: @duvanandvasquez


Después de esa catastrófica noche del 12 de octubre del 2013 cuando se desplomó la torre seis del edificio Space, el sector de la construcción e inmobiliario no volvió a ser el mismo, tanto así que en los primeros meses posteriores al siniestro se sintió en el mercado de la vivienda nueva en Medellín.


De hecho, según La Lonja, gremio del sector inmobiliario, en noviembre y diciembre de este año hubo una desaceleración en la venta de unidades habitacionales del 30 % en El Poblado, barrio en el que estaba la edificación derrumbada, que construyó Lérida CDO.


Esta cifra está influenciada por el pánico que se generó con la tragedia y se corrobora con una caída de 10,2 puntos porcentuales en la confianza para comprar vivienda en noviembre de 2013 en Medellín, sólo un mes después, ya que en el estudio de Fedesarrollo pasó de 36 % a 25,8 %.


Así mismo, la percepción de desconfianza se mantuvo al inicio de este 2014, porque en el primer trimestre (de enero a marzo) ese indicador fue para la ciudad de 26,5 %, es decir 3,8 puntos porcentuales menos que el mismo periodo de 2013, cuando este fue de 30,3 %. Y por niveles socioeconómicos, las contracciones fueron en las clases baja, media y alta, pero más prolongada en esta última porque marcó negativo con -0,8.


En ese sentido, Gabriel Jaime Soto, especialista en Mercadeo y jefe del Centro de Profesionalización en Ventas de Eafit, explicó que normalmente cuando hay una catástrofe, el mercado de ventas del sector involucrado se cae en aproximadamente un 30 %, así fue el caso de Space.


“Pero pasado un año, ese efecto se olvida por completo y otra vez las ventas se vuelven a normalizar”, aseguró el catedrático.


Al respecto, el gerente de La Lonja, Federico Estrada, dijo que los indicadores generales del negocio inmobiliario no se vieron afectados por la tragedia de Space, debido a que si bien es cierto que un mes posterior hubo desaceleración en los aledaños del edificio derrumbado, El Poblado sólo representa el 10 % de la venta de vivienda nueva del Valle de Aburrá.


Por su parte, el gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en Antioquia, Eduardo Loaiza Posada, señaló que la disminución de la confianza al inicio del año “pudo haber sido por el siniestro”. Pero también hay que revisar al detalle, porque el sector se comporta distinto en los meses. “Enero es muy flojo, debido a que todavía la gente está terminando con ambiente de diciembre y sin plata. En febrero llegan las cesantías y en marzo sí es el mejor mes del año y se empieza a recuperar el dinamismo”.


Aprendizajes de la tragedia


Ambos gerentes de los gremios inmobiliarios y de la construcción coincidieron en que la tragedia de Space dejó aprendizajes para el sector como, por ejemplo, hacer unas vigilancias más fuertes de las rigurosidades técnicas y financieras.


Además, ante el pánico generado, hay ahora un fenómeno positivo y es que el comprador de vivienda cada vez es más inquieto y pregunta muchos detalles de la obra. Por eso, las empresas adaptaron su capacidad de respuesta para dar claridad sobre quién es el ingeniero, el residente, el proyecto, qué inversión tiene, con qué diseños estructurales trabaja, quién hace la supervisión de obras, etc. 


Entonces, pese a que hubo un hecho trágico, ya es un caso olvidado para el mercado inmobiliario debido a que la confianza para comprar vivienda regresó a cifras habituales, por ejemplo, en el mes de agosto fue 35,2 %, es decir que recuperó los diez puntos perdidos.


Así las cosas, al final del 2014 habrán unos 70.000 negocios inmobiliarios, de los cuales más de 20.000 serán de viviendas nuevas, lo que significará una contracción en comparación con 2013, según los gremios, debido a que en el segundo semestre del año finalizó el subsidio a la tasa de interés del Gobierno Nacional.



Ley Anti-Space

El Gobierno Nacional no se quedó quieto luego de la tragedia de Space, aunque muchos creen que obró tarde porque ya debía de existir leyes que fortalecieran la seguridad de las edificaciones.


Sin embargo, apenas se pudo radicar un proyecto de esas características por segunda vez, ya que el primero se retiró para hacerle modificaciones, y ahora está en curso en la Cámara de Representantes.


Ese es el proyecto de ley mediante el cual se fortalece el ejercicio de la función pública de los curadores urbanos, se establece la obligación de adquirir un seguro por parte de los constructores de vivienda nueva y se toman medidas para incrementar la seguridad de las edificaciones, tal y como lo explicó el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, en su radicación.


El proyecto tiene cuatro ejes:


1. Obligación de constructores y enajenadores de vivienda nueva a amparar los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios afectados por el colapso o amenaza de ruina, como consecuencia de deficiencias en el proceso constructivo. Esto se haría con pólizas obligatorias y la creación del Fondo Nacional para la Estabilidad y Reconstrucción de Vivienda (Fonervin).


2. Ajustes a las normas sobre revisión de diseños y supervisión técnica de la construcción de edificaciones. Es decir que, entre otras medidas, todas las edificaciones deben contar con revisores y supervisores independientes del constructor y se eliminan todas las excepciones que autorizaban a los constructores a realizar la supervisión de sus propias obras.


3. Creación de la Certificación Técnica de Ocupación. Así las cosas, una vez concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción y previamente a la ocupación de las nuevas edificaciones, el supervisor técnico deberá expedir, bajo la gravedad de juramento, la verificación técnica de ocupación de la respectiva obra.


4. Régimen de inhabilidades, incompatibilidades e impedimentos de los curadores urbanos. Entonces, se creará la Superintendencia Delegada para el Control de Curadores Urbanos, adscrita a la Superintendencia de Notariado y Registro para efectos de la vigilancia, supervisión y control del proceso de selección de los curadores urbanos.




Recomendaciones para comprar vivienda

Según Camacol Antioquia, las recomendaciones son de cumplimiento voluntario y ya el 80 % de las compañías afiliadas de la región las aplica.


1. Revisión de los diseños estructurales y por eso las empresas están poniendo una segunda persona que lo revise.


2. La supervisión técnica, porque aunque la ley permite que en algunos casos pueda ser llevada por la misma empresa, la recomendación del gremio es que esta sea obligatoriamente externa, es decir, por terceros fuera de la empresa.


3. El cierre técnico: que no inicien las obras hasta que no se tengan todos los diseños, los planos y las redes.