Economía

Buying a house; the time is now?
Comprar vivienda, ¿el momento es ahora?
Autor: Mónica Marcela Escobar Mesa
12 de Marzo de 2013


El desconocimiento de las opciones y beneficios que existen para adquirir vivienda es uno de los principales inconvenientes que los colombianos tienen en la actualidad.


Foto: Angela Patricia Zapata 

Los bancos, gremios constructores y el Gobierno en general insisten en que los ahorros programados son importantes para la cuota inicial.


“Tener casa no es riqueza, pero no tenerla sí es mucha pobreza” reza un tradicional dicho que no puede ser más cierto en este país. Y es que según el informe “Estado de las Ciudades de América Latina y el Caribe 2012”, presentado por la ONU en octubre del año pasado, Colombia es la nación con mayor número de personas que viven en arriendo en el continente, con el 38 % de la población nacional.


Por esta situación, los últimos gobiernos y en especial el actual, impulsa proyectos como el de las 100.000 viviendas gratuitas y el subsidio a la tasa de interés para quienes adquieran viviendas tipo VIP (Vivienda de Interés Prioritario) o VIS (Vivienda de Interés Social) en todo el país. 


A estos beneficios gubernamentales se le suman las bajas tasas de interés y las facilidades de crédito que se encuentran actualmente en el mercado, lo cual hace que en este momento sean factores fundamentales para adquirir vivienda. 


Sin embargo, la cuota inicial sigue siendo el principal dolor de cabeza para muchos, pues el ahorro no es una costumbre entre las familias colombianas y mucho menos una prioridad o posibilidad en los presupuestos.


Las condiciones del país son muy diferentes a lo que eran hace diez años. Actualmente el panorama muestra a una clase media con mejor capacidad de pago y un sistema financiero con más confianza en los clientes, lo cual es para Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, algunas de las razones por las que la vivienda es más accesible y el sector inmobiliario viene teniendo una dinámica creciente. 


Al respecto, Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia, dijo que este es uno de los momentos de la historia del país donde es más fácil conseguir vivienda, pues “hace muchos años era un lujo, porque había que intrigar un cupo con el Instituto de Crédito Territorial y ningún banco quería prestar para vivienda. Hoy prácticamente todos los bancos tienen línea de crédito hipotecario y ya no existe el Upac, que era perverso por la forma en que las deudas se multiplicaban y crecían exponencialmente”.


Precisamente, uno de los cambios más significativos es que los créditos hipotecarios tienen en la actualidad más garantías, ya que desde el inicio el deudor sabe cuánto paga en la primera y la última cuota. Además, muchos de estos créditos tienen cuotas que son iguales o menores al costo de un arrendamiento, lo cual sirve de incentivo adicional.


Subsidio a la tasa


En cuanto al subsidio a la tasa de interés que empezó a implementarse a partir de julio de 2012, el Gobierno dispuso 1,4 billones de pesos para apoyar créditos o contratos de leasing habitacional nuevos que sean otorgados por bancos, con una vigencia de siete años contados a partir del desembolso del crédito o de la fecha de inicio del contrato de leasing habitacional.


Aplica para viviendas VIP de hasta 70 salarios mínimos ($41’265.000) o VIS de hasta 135 Smlv, es decir, 79’582.500 pesos. En el caso de las VIP, el subsidio es de 30 % de la cuota mensual de su crédito hipotecario y de 22 % para las VIS, es decir que se subsidian 4 y 5 puntos respectivamente.


No obstante, este beneficio ha sido poco utilizado, a tal punto que el ministro de Vivienda, Germán Vargas Lleras hizo recientemente un llamado para que los colombianos lo utilicen.


En el caso de Antioquia, Eduardo Loaiza manifestó que “en 2012 apenas se estaba utilizando el 8 %, pero hicimos un esfuerzo entre Viva, Isvimed y Camacol y subimos a más del 11 % al final del año, y desde el primero de enero estamos haciendo campañas periódicas para motivar a los antioqueños para que utilicen el subsidio”, pues si no se utilizan en Antioquia lo pueden utilizar en otras ciudades.


Enfoque en estratos bajos


Los programas que se desarrollan en el país se direccionan en su mayoría hacia los estratos más bajos, lo que deja la inquietud sobre el apoyo a los medios. Frente a esto, Diego Restrepo, gerente del Instituto Social de Vivienda y Hábitat de Medellín (Isvimed), expresó que el acceso a la vivienda es un derecho fundamental y por eso en este momento la política pública está dirigida al tema de las viviendas gratuitas para los más pobres.


Por eso, a partir del tope de las VIS, “es donde la gente empieza a padecer y se puede acceder a este tipo de vivienda, siempre y cuando se tenga un ahorro programado y sobre todo para los estratos 4 y 5”. En ese sentido, Restrepo aseguró que en Colombia siempre se ha discutido la cultura del ahorro y “uno ve que las cesantías todo el mundo quiere utilizarlas para otras cosas y esa es una de las dificultades. Otra es que no hay subsidios a viviendas superiores a VIS y porque la inequidad hace que todo se vaya al estrato 1, 2 y 3, que sería la vivienda tipo VIP y VIS”.




Cajas de compensación


El subdirector de vivienda de Comfama, Iván Asuad, explicó que en el caso de esa caja de compensación, es un momento ideal para comprar casa pues “prácticamente hemos duplicado los subsidios que estamos entregando a las familias y esperamos otorgar unos 3.300 este año”.


De esta forma, a una familia que busque una vivienda VIP de hasta 70 salarios mínimos, Comfama actualmente le da subsidios de casi el 40 % del dinero, con la posibilidad de que le adicione también el subsidio a la tasa de interés del Gobierno Nacional, pues no son excluyentes.


Dentro de los requisitos para postularse están no tener vivienda, tener un número plural de personas que vivan bajo el mismo techo, ganar menos de (4) salarios mínimos y nunca haberse ganado un subsidio. “Ese subsidio es diferente y nosotros le damos 22 salarios mínimos a quien gane un salario y este es un subsidio que se aplica prácticamente desde la cuota inicial”.


La selección de los subsidios se realiza por medio de un software que emplea una fórmula del Ministerio de Vivienda con la cual se califican variables socioeconómicas en las familias, que pesan unas más que otras. Por ejemplo, el número de veces que se postulen pesa mucho, el menor salario, el número de miembros o si hay discapacitados o mayores de 65 años.


Igualmente Comfama otorga créditos a 12 años, “pero en este momento como el Gobierno tiene excluidas las cajas de compensación para el subsidio a la tasa, lo que nosotros hacemos es que orientamos a nuestros afiliados a la banca hipotecaria normal”, expresó Asuad.


Hoy día, los afiliados a estas cajas se pueden postular incluso con ahorro cero, aunque el ahorro es tomado como otra de las variables que también pesa en la calificación para los subsidios.





Los bancos


Los créditos hipotecarios son los más usados en este momento para adquirir vivienda. Luz Adriana Madrigal, gerente comercial de Bancolombia para Antioquia, detalló que en la banca en general se están enfocando en que sea cada vez más fácil para el cliente adquirir vivienda. Una de esas facilidades tiene que ver con los plazos que antes variaban entre 10 y 15 años y que hoy, en el caso de Bancolombia alcanzan hasta los 20 años. Además los créditos tienen cuotas y tasas fijas de principio a fin, “lo que le da al cliente mucha tranquilidad, más porque en cualquier momento puede cambiar las condiciones de tiempo o de cuota, mediante abonos al capital”.


Por ley los bancos financian hasta el 70 % de la vivienda, por lo que el cliente debe tener una cuota inicial del 30 %. A esto se suma que si la vivienda es VIS nueva, se puede aplicar al subsidio a la tasa el cual Bancolombia sostiene por otros ocho años. Para la cuota inicial se pueden usar subsidios, cesantías o ahorros programados.


Los créditos para VIS aplican para vivienda nueva, en lote o terraza, siempre y cuando sea propio y no exceda de los $79 millones. El subsidio se otorga si se cumplen algunas condiciones del Gobierno.


 


Leasing habitacional


Una modalidad nueva y poco conocida para comprar vivienda es la del leasing habitacional, con la cual se puede financiar en el caso de Bancolombia el 80 % del valor comercial hasta 20 años de plazo, con cuota fija. Es una especie de arrendamiento financiero, en donde se paga una cuota inicial del 20 % (menor que en el crédito) y mensualmente se paga una cuota, generalmente similar a la de un arriendo hasta que se termine de cancelar la vivienda. Las ventajas en leasing habitacional es que a la persona que declare renta le disminuye el patrimonio pues no le aparece el inmueble a su nombre sino del banco,  le sirve para bajar su base gravable, la retención de la fuente. El leasing habitacional es una buena opción si la persona no tiene mucha cuota inicial. Otros bancos como el de Occidente también ofrecen esta modalidad.


Los requisitos básicos para las dos modalidades son el certificado de ingresos, la fotocopia de la cédula de ciudadanía y los otros documentos, como extractos bancarios, se van pidiendo conforme se adelanta el proceso. 





Sobre planos

Otra opción para quienes no tienen la capacidad inmediata de dar una cuota inicial es la compra sobre planos. Paula Henao, asesora comercial de la constructora Construgen S.A., explica que con esta modalidad, se pacta con el cliente el pago de la cuota inicial (40 % del total) por cuotas, durante el tiempo de construcción de la vivienda (generalmente son proyectos de edificios) y al momento de la entrega se debe pagar el resto, para lo cual los compradores consiguen generalmente créditos hipotecarios en los bancos.




Opiniones


En cuanto a si piensa que es fácil comprar vivienda, esto opina la gente:


Alexánder Monsalve


“No creo que la vivienda en este momento sea fácil de comprar. Se da solamente para una clase media alta, para personas de escasos recursos o que ganen un salario mínimo creo que no. Creo que hay mucho desconocimiento de la gente con respecto a los apoyos”.


 Álvaro Velásquez


“Creo que es fácil comprar vivienda, por lo menos acá en Medellín, porque hay mucha oferta y muchos proyectos futuros y que están en construcción”.