Columnistas

Predial: crece, crece la audiencia
Autor: Guillermo Maya Muñoz
15 de Febrero de 2013


El alcalde de Medellín no se ha dado cuenta, pero cada vez más la gente descontenta aumenta, con la liquidación desorbitada del impuesto predial en la ciudad.


El alcalde de Medellín no se ha dado cuenta, pero cada vez más la gente descontenta aumenta, con la liquidación desorbitada del impuesto predial en la ciudad. El martes pasado, 12 de febrero, marcharon cerca de 4 mil personas por las principales calles del centro de Medellín. Antes, no se había visto nada igual. Además, los columnistas y analistas locales han sido críticos con la medida, aunque no falta quien haya dicho que está de acuerdo, y que las obras en Medellín se ven, etc. El que no vea el puente de la 4 Sur está ciego, pero su utilidad es cuestionable, y así con muchas otras obras. Mucho cemento en colegios y bibliotecas, pero nuestros estudiantes se rajan en lectura y matemáticas.


El problema del predial no es de ajustes, que de manera individual se haga a quienes pidan la revisión. El problema va más allá. La actualización catastral puede tener su piso jurídico, pero eso no quiere decir que los incrementos se justifiquen por esa sola razón. La tarifa predial bajó, pesos por mil, pero los avalúos de la propiedad superan ampliamente la disminución modesta de las tarifas, dando como consecuencia un incremento desorbitado en el impuesto predial anual, que supera ampliamente los incrementos de los salarios, de las pensiones y los arrendamientos, en el período. 


Claro, el secretario de Hacienda dice que ese no es su problema, que ellos simplemente lo que hacen es medir cuánto aumentó el valor de las propiedades en los últimos 7 años en Medellín, y fríamente aplican el aumento. Sin embargo, el “metro”, la medida, que usan para medir el aumento del valor de las propiedades no lo dan a conocer. No hay transparencia. 


Si usted entra al sitio de internet de la Secretaria de Hacienda del municipio, y busca el observatorio inmobiliario de Medellín, dice que entre sus objetivos están: Ofrecer a la Subsecretaría de Catastro un conjunto básico de variables relevantes para el análisis de los Avalúos Comerciales en la ciudad de Medellín; formar parte sustancial y vital de los procesos de Actualización y Conservación Catastral, convirtiéndose así, en el proveedor de los mismos; servir de apoyo para la realización de los avalúos comerciales de los predios requeridos por el Municipio de Medellín para el cumplimiento del Plan de Desarrollo 2012–2015; realizar estudios estadísticos y econométricos que permitan identificar los comportamientos inmobiliarios, permitiendo mayor certeza en los resultados obtenidos, etc. Sin embargo, a pesar de que existen algunos indicadores y estudios inmobiliarios, el visitante no encuentra el estudio que haya sido el soporte investigativo del incremento de los avalúos catastrales en 2013.


En febrero de 2011, el subsecretario de catastro, el verdadero cerebro detrás de la actividad del catastro en Medellín, dijo que “el Municipio sigue el índice de precios de la propiedad raíz de La Lonja, porque muestran lo que realmente valen las propiedades” (Alza del predial dejó ciudadanos inconformes, elcolombiano.com, feb 9-2011). 


Sin embargo, en el sitio de la Lonja (www.lonja.org.co), en la ventana de investigaciones se dice que entre los diversos estudios inmobiliarios tienen: Análisis de la actividad inmobiliaria; índice de precios de la propiedad raíz; Estudios de valor del suelo: Medellín y Área Metropolitana; estudios de comportamiento inmobiliario por tipología y sectores, etc. Sin embargo, los documentos no están disponibles.


¿Tiene Catastro de Medellín un indicador que el público pudiera aplicar a sus viviendas directamente para valorarlas? Es decir, que diferencie viviendas usadas de viviendas nuevas, por sectores de la ciudad. Igualmente, que diferenciara, por ejemplo, entre la valorización del terreno y la obsolescencia de la construcción, y se viera que una vivienda usada, de 25 y 30 años, tiene un diferencial en impuesto a favor de su propietario por este concepto. Si yo sé cuánto aumentó la inflación el año pasado, yo puedo calcular en cuanto mi salario real aumentó o bajó. Esto mismo debería pasar con el predial y los avalúos. 


Los medellinenses necesitamos un indicador claro y trasparente, que se publique periódicamente, y que se debata su construcción con la ciudadanía y los expertos estadísticos e inmobiliarios de la ciudad. Las estadísticas que tienen un efecto sobre los ciudadanos tienen que ser públicas, y no privadas. Las estadísticas privadas pueden servir para contrastar las estadísticas públicas, pero no para ir más allá. ¿Qué tal que los trabajadores o los empresarios hicieran las estadísticas de inflación en el país y no el Dane?