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5 problemas actuales del Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia”
11 de Junio de 2006


3.1. EL MANEJO PROCESAL DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACION EN LOS PROCESOS EJECUTIVOS, SINGULARES E HIPOTECARIOS: Se viene presentando con frecuencia que ciertos bienes inmuebles integrantes de edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, son vinculados a procesos ejecutivos (singulares, hipotecarios o mixtos), mediante la medida cautelar de embargo y secuestro, decretada por la respectiva autoridad judicial.

Gustavo Adolfo Marín Vélez
Docente Investigador U. de M.

Una vez dicho bien es embargado, queda judicialmente afectado a los resultados del proceso judicial, toda vez que con su posterior remate en pública subasta, serán pagadas las obligaciones cuyo recaudo pretende el demandante acreedor en el correspondiente proceso ejecutivo.

El proceso judicial se debe tramitar cumpliendo las previsiones contenidas en el Código de Procedimiento Civil, normativa que establece en sus Artículos 521 y siguientes que rematado el bien y liquidado el crédito, se procederá a efectuar la entrega del dinero resultante a favor del ejecutante.

El asunto problema, consiste en que efectuado el remate del bien, el adjudicatario en dicha diligencia deberá proceder a registrar en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos el auto mediante el cual fue adjudicado el bien, con el fin de formalizar su condición de nuevo propietario del mismo.

Pero, a partir del momento de la inscripción en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria, este nuevo propietario deberá continuar cumpliendo con la copropiedad todas las obligaciones que le asisten en su condición de copropietario, entre las que se ubica la obligación de pagar las expensas (cuotas), ordinarias y extraordinarias, causadas con la copropiedad.

Ningún precepto legal establece si este nuevo copropietario debe proceder a pagar o no las cuotas de administración causadas por el inmueble que le fue adjudicado y que se hubiesen causado con anterioridad a la fecha del remate del bien. Bien podría este nuevo copropietario, entonces, pagar las cuotas de administración en mora y presentar dicho comprobante de pago al proceso ejecutivo, con el fin de que el juzgado le reembolse el total de la suma pagada, ya que resulta a penas obvio que a este adjudicatario le interesara adquirir un bien solo en la medida en que este se encuentre a paz y salvo por todo concepto. Lo lógico es que este adjudicatario proceda a pagar por su cuenta rubros u obligaciones que legalmente no son de su cargo, con la única finalidad de viabilizar la formalización del remate en su favor, tal es el caso de las erogaciones por concepto de cuentas de impuesto predial, cuentas de servicios públicos domiciliarios y cuotas de administración si el inmueble estuviere sometido al régimen de propiedad horizontal. Todos estos pagos le deben ser reconocidos por el juez al momento de liquidar el crédito y disponer la entrega de los dineros producto del remate al demandante y eventualmente, de existir un sobrante, al propio demandado.

Aunque la norma legal tanto en materia sustantiva como procesal guardan silencio sobre este delicado tópico, consideramos que la solución adecuada es justamente la ya expresada, toda vez que de no ser ello así, el adjudicatario del bien quedaría solidariamente obligado al pago de los pasivos preexistentes con la copropiedad, en atención a lo dispuesto en el Inciso 3º de la Ley 675 de 2001, situación que es francamente injusta en el particular caso del tercero que llega a hacerse dueño de un bien de dominio privado por la vía de un remate o una venta en pública subasta.

Incluso, retomando esta última reflexión, somos del criterio de que sí por una ligereza, una inadecuada orientación jurídica o una actuación de buena o mala fe del adjudicatario, este hace caso omiso del estado actual de las obligaciones del bien adquirido con la copropiedad, quedará obligado a atender su pago oportuno, por lo menos en relación con las obligaciones causadas a partir del día 3 de agosto de 2001, fecha en la cual empezó a regir la Ley 675 de 2001, norma que consagró expresamente la solidaridad pasiva entre el anterior y el nuevo propietario o adquirente del bien, sin excluir la hipótesis de la adquisición del bien por vía de remate. Esta será una lamentable omisión o un proceder negligente del nuevo adquirente, con nefastos efectos jurídicos y económicos frente a la copropiedad.

Lo anteriormente esbozado, constituye una clara aplicación del principio normativo según el cual las cuotas de administración en las edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, tienen el carácter de obligaciones propter rem.

3.2. LA OPOSICIÓN DEL ADMINISTRADOR AL RETIRO DE BIENES MUEBLES Y ENSERES EN CASOS DE MORA EN EL PAGO DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN. El sometimiento de un inmueble al régimen de propiedad horizontal, genera múltiples efectos jurídicos para su propietario o propietarios, efectos entre los cuales debe mencionarse con especial énfasis el atinente a la obligación legal de pagar las expensas o cuotas, ordinarias y extraordinarias, que demanda el mantenimiento, la seguridad y la conservación de la respectiva edificación o conjunto.

En este orden de ideas, todos los titulares o propietarios de las distintas unidades o bienes de dominio particular o exclusivo que integran el edificio o conjunto, quedan legalmente obligados al pago periódico de tales cuotas, en la cuantía que señale la correspondiente Asamblea General de Copropietarios.

El no pago oportuno de estas obligaciones periódicas por parte de la comunidad de copropietarios, afecta el normal funcionamiento y la seguridad de la edificación o conjunto, generando a su paso dificultades y eventualmente pérdidas económicas (en los edificios o conjuntos de carácter comercial o de oficinas) para otros copropietarios o usuarios del edificio.

Bajo estas consideraciones, las normas anteriormente vigentes y de manera precisa la Ley 675 de 2001, han establecido mecanismos adecuados e idóneos para que la copropiedad pueda conjurar un estado de eventual iliquidez que le impida concretar sus funciones de administración y custodia de todos los bienes que conforman el edificio o conjunto.

El Artículo 30 de la Ley 675 de 2001, consagra de manera precisa dos (2) sanciones para el copropietario moroso. De un lado, las obligaciones de su cargo causarán intereses moratorios a una tasa equivalente a una y media veces el interés bancario corriente, según certificación expedida por la Superintendencia Bancaria y, de otro lado, el nombre del copropietario moroso podrá incluirse en una relación escrita que publicará el administrador y que fijará en el lugar adecuado de la edificación, mientras subsista el incumplimiento del respectivo copropietario. Es decir, el copropietario incumplido recibe dos (2) sanciones por su conducta indebida, una sanción económica representada en los intereses de mora que de debe pagar y una sanción moral, consistente en que la administración podrá hacer pública su condición de moroso.

Adicional a estas sanciones, es claro que el copropietario moroso podrá ser también objeto de un proceso ejecutivo promovido por la copropiedad, proceso en el que se podrán vincular mediante medida cautelar de embargo y secuestro los bienes radicados en cabeza de tal copropietario, en aplicación del principio según el cual el patrimonio del deudor es la prenda común de sus acreedores, expresamente consagrado en el Artículo 2.488 del Código Civil.

Lo cierto es que, en materia de incumplimiento de obligaciones económicas y específicamente en la órbita de la propiedad horizontal, existe claramente establecido el principio de la taxatividad en la potestad sancionatoria de la administración, no pudiendo los operadores jurídicos extender el alcance de las sanciones o hacer más drásticos sus efectos.

La práctica inveterada de las administraciones de las edificaciones sometidas a propiedad horizontal, traducidas en las precisas instrucciones a los porteros y vigilantes, en el sentido de oponerse e impedir que los ocupantes de los bienes de dominio privado desocupen el respectivo bien y retiren los muebles y enseres con que lo han dotado, constituye una clara violación a las normas legales que regulan la materia, porque dicha conducta atenta contra la autonomía personal y puede constituir una conducta delictiva, bajo la forma de un constreñimiento ilegal, en atención a lo dispuesto en los Artículos 182 y 183 del Código Penal Colombiano.

Existiendo mecanismos coercitivos directos (publicación de listas de deudores morosos) y mecanismos procesales adecuados y relativamente ágiles, para que la copropiedad haga efectiva las obligaciones económicas de cargo de los copropietarios, resulta completamente reprochable la práctica de la administración y sus empleados, orientada a impedir el ejercicio de la libertad individual de quien ocupa un inmueble que presenta un pasivo o deuda con la copropiedad, cuando pretende desocuparlo y dicha conducta, sin duda inmoral y cuestionable, puede constituir un ilícito penal sancionable.

Nuestro máximo tribunal constitucional, frente al asunto debatido ha expresado lo siguiente:
“…La prohibición de ingreso y salida de bienes muebles a las casas cuyos habitantes se encuentren en mora en los pagos de las cuotas de administración, fue adoptada, en el caso específico que se revisa, por la asamblea general de copropietarios de manera general y previa al hecho que denuncia la actora, esto es que está dirigida y es aplicable a todos aquellos que se encuentren en esa situación […] En el caso que se analiza, la medida cuestionada implica la prohibición de ingreso y salida de bienes muebles de las casas cuyos propietarios y/o habitantes se encuentren en mora en el pago de las cuotas de administración, disposición que la Sala encuentra desproporcionada y violatoria del derecho fundamental al debido proceso de los habitantes del conjunto residencial, consagrado en el Artículo 29 de la Constitución Política, pues la impone una instancia que no tiene competencia para hacerlo…”
Para efectos de una ampliación de este interesante aspecto en la vida de las copropiedades, se recomienda consultar la copiosa jurisprudencia nacional referida al punto, entre otras, las siguientes sentencias de nuestra Corte Constitucional: Sentencia T-228/94 M.P. José Gregorio Hernández Galindo, Sentencia T- 418/99 M.P. Fabio Morón Díaz, Sentencia T-224 de febrero 22 de 2001, Sentencia SU-509/01 M.P.

Marco Gerardo Monroy Cabra, Sentencia T-555/03 M.P. Clara Inés Vargas Hernández, Sentencia C-153/04 M.P. Álvaro Tafur Galvis, Sentencia T-595/05 M.P. Alfredo Beltrán Sierra, Sentencia T-108/05 M.P. Clara Inés Vargas Hernández.







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