Comprar vivienda es una decisión de vida y trascendente, por la seguridad que dan como inversión las propiedades inmobiliarias, por los considerables montos que implican generalmente y porque de tomarse un crédito hipotecario se pagan durante lapsos que llegan hasta 20 años.

A la hora de hacer esa inversión la mayoría de las personas o grupos familiares piensan en aspectos tales como: ¿Con cuánto dinero cuento para comprarla?, ¿lo haremos a crédito o a contado?, ¿podré pagar un estrato mayor a aquel en que vivo actualmente?, ¿de cuántos metros nos interesa comprar?, entre otros.

Sin embargo, hay otras preguntas que no se hacen, y que al momento de dar el paso de adquirir vivienda pueden hacer del proceso algo engorroso y hasta desmotivador. Les mostramos algunas de las cosas que no le dicen cuando va a comprar vivienda y es bueno que las sepa:

1. Si va a tomar un crédito hipotecario revise cuántas tarjetas de crédito tiene.
La mayoría de los colombianos difícilmente puede comprar una casa de contado y les toca acercarse a un banco para solicitar un crédito. Por lo general el interesado examina las tasas que cobran y los plazos, lo que es muy lógico, pero se olvida algo importante: Los bancos examinan la capacidad de endeudamiento del o los solicitantes del crédito. Para ello toman en cuenta los ingresos mensuales certificables, con constancias de trabajo por ejemplo, y la capacidad de endeudamiento.

Para determinar la capacidad de endeudamiento es examinado el historial crediticio del cliente, lo que se hace consultando las centrales de riesgo.

Y es allí donde las tarjetas de crédito o las deudas pueden ser un problema. Luis Gallego Rodríguez, nombre ficticio de alguien que comentó su experiencia para este trabajo pero no quiso revelar su identidad, ilusionado con una compra a crédito, consultó su capacidad de endeudamiento en una entidad bancaria y le dijeron que sólo podían prestarle hasta $40’000.000, lo que era insuficiente para su proyecto.

Sorprendido porque tenía todas sus tarjetas de crédito al día, y ganaba lo suficiente como para aspirar a un préstamo mayor, encontró que la respuesta podía estar en unas tarjetas de crédito que usaba poco pero que lo hacían ver como alguien muy endeudado.

Gallego Rodríguez canceló las tarjetas que usaba menos y al volver a hacer el estudio de crédito, su capacidad de endeudamiento, como por arte de magia, pasó de $40’000.000 a $100’000.000.

La explicación está, según los asesores financieros consultados, en que las centrales de riesgo calculan las tarjetas de crédito a su tope. Es decir, si usted tiene una con un límite máximo de seis millones de pesos, el sistema calculará que usted podría endeudarse hasta ese monto, independientemente de que siempre haya sido juicioso en sus pagos, mermando así drásticamente su posibilidad de adquirir un préstamo.

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2. Crédito hipotecario o Leasing.
Federico Estrada García, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, explica que hay dos formas de adquirir vivienda a crédito. Está el crédito hipotecario y el denominado Leasing. Este mecanismo tiene una característica y es que el inmueble queda a nombre de la entidad financiera, a diferencia de la hipoteca, y la figura que el comprador tiene no es de propietario sino de locatario, sin embargo, “se tienen los mismos derechos y los mismos deberes como si fuera propietario. Así la vivienda esté a nombre del banco, el comprador debe pagar todo”. No obstante, la importancia del Leasing radica en que posee unas exenciones para los bancos que las trasladan a la tasa de interés.

Jhon Jairo Pino, docente del Departamento de Contaduría Pública y coordinador del área de Costos y Presupuestos de Eafit, señaló que en el hipotecario los compradores pagan una cuota inicial de mínimo 30% del valor de la vivienda, mientras que en el Leasing se paga una cuota al final del contrato, “lo cual puede ser de mucha utilidad para quienes no tienen los ahorros suficientes para hacerse a una vivienda propia”, expuso.

Sin embargo otros agentes inmobiliarios consultados precisaron, en el crédito hipotecario usted es dueño de la vivienda, pero está “hipotecada” con el banco. En el leasing “el dueño es el banco”, lo que podría ser negativo para el comprador si llegase a dejar de pagar o caer en mora.

3. Las cesantías le sirven.
Las cesantías, ese dinero equivalente a un mes de su salario y que se acumula  en una cuenta especial para ello, según la ley solo puede ser retirado para gastos de vivienda o educación.
Estrada García recuerda tener en cuenta este dinero, que dependiendo de lo largo de la historia laboral de un trabajador puede ser de gran ayuda o sumar al pote de recursos para la compra del inmueble.

Incluso, ya habiendo usado sus cesantías a la hora de adquirir la vivienda, puede, en caso de que esté pagando un crédito hipotecario, seguir pidiéndolas cada vez que finalice el año en su empresa y usarlas para amortizar la deuda.

4. Los estudios los paga el comprador.
El economista Giovanni Montoya Aldawe, director de contenidos del Grupo Ágora, recuerda que en las compras con crédito hipotecario “hay un avalúo del inmueble que es asumido por el comprador. Normalmente lo hacen peritos avalados para ello y cobran dependiendo del valor total del inmueble y de sus características”.

De igual manera, el gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, apunta que los bancos también hacen el llamado estudio de títulos, que igual que el avalúo debe ser cancelado por el comprador. En él un abogado revisa la tradición de la vivienda, que no tenga algún embargo, o que el que dice que es su propietario, lo sea realmente. Es decir, le da seguridad jurídica sobre el inmueble. Si compra de contado o sin una institución financiera de por medio lo mejor es gastar en ese estudio legal. Muchas personas no lo hacen y terminan estafadas por expertos en cometer ese delito.

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5. Registrar la propiedad como suya cuesta...y no es poco
Si a la hora de planificar para adquirir su vivienda vio el precio del inmueble que le interesa, le restó el capital del que dispone para la inicial usando las cesantías y hasta lo que había en el cochinito del hijo, y el monto que el banco le puede prestar y justo le sobra nada, hay un gasto importante y es el registro de la vivienda como suya, recuerda el gerente de la Lonja. Eso, que se hará al final del proceso de venta, tiene un costo importante afectado por varias condiciones, de las cuales la principal es el valor del inmueble. Asesórese en una notaría o con una agencia inmobiliaria cual puede ser el valor aproximado de este documento, y tómelo en cuenta en su presupuesto.

Finalmente, explicó el economista y jefe de pregrado de Finanzas de la Escuela de Economía y Finanzas de Eafit, Raúl Cardona Montoya, que “también hay que tener en cuenta que al final del préstamo, hay que incurrir nuevamente en otros gastos legales de deshipoteca y para que no queden abiertos y haya problemas en el futuro”.